【不動産投資の基礎知識】4つの公的価格と3つの鑑定評価法

資産形成が一般に浸透し、都内では会社員向けの不動産物件の販売などが注目を集めています。

しかし、その不動産が適正価格なのかどうかがわからないと、投資対象として魅力的なのかどうかの判断ができません。

そこで本記事では不動産投資の初めの一歩として、土地の価格がどのようにして決められるのかに焦点を当てて解説します。

土地の5つの公的価格

非公式な土地の価格には、売り手と書いての合意で決まる「実勢価格」があります。これは時価とも呼ばれます。

また、公的価格には次の4つが存在します。

公示価格

公示価格は一般の土地取引の指標となる価格を指し、毎年1月1日を基準日として3月下旬に公表されます。国土交通省が公示価格を定めます。

基準地標準価格

基準地標準価格も一般の土地取引の指標となる価格を指しますが、公示価格とは決定機関および決定時期が異なります。こちらは都道府県によって決定され、7月1日を基準日として9月下旬に公表されます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は固定資産税、不動産取得税などの計算の基礎となる価格を指し、公示価格の70%に相当します。こちらは市町村によって決定され、3年に一度評価の更新がなされます。

相続税評価額

相続税評価額は相続税や贈与税の計算の基礎となる価格を指し、公示価格の80%に相当します。こちらは国税庁によって決定され、7月1日に公示されます。

3つの鑑定評価法

公示価格を元に取引価格が決定されますが、その取引価格が適切なのかどうかを判断するために、不動産鑑定士などの専門家が評価を行います。

鑑定評価には次の3つの方法があります。

取引事例比較法

取引事例比較法はその名の通り、似たような取引事例を参考にして、それに補正を加えて価格を求める方法です。

原価法

原価法は今その物件を買うとすればいくらで買えるかを求め、それに減価修正を加えて価値を求める方法です。

収益還元法

収益還元法はその物件が生み出す収益を積算して、価値を求める方法です。

実際にはこれら3つの大枠の中に小さなステップが複数あり、物件に応じて適切な評価法を選択する必要があります。

投資を検討する際には不動産鑑定士に依頼をすることで作業を行ってもらうことができますが、鑑定評価書が交付された際に内容を適切に理解できるよう、上記の知識を持っておきましょう。